如果说纽约的城市空间别有洞天，那么其背后的计较、运营以及治理机制则更值得玩味。纽约大齐会的活力从何而来？背后齐有哪些博弈？政府如何“企业化”运营？新冠疫情时间，“敞开街谈”战略如何体现城市价值不雅？复杂的城市更新状貌如何股东？个东谈主力量如何影响社区营造？纽约是大城市的特举例故圭表？在好意思国责任多年的城市计较师罗雨翔尝试探究这些问题亚洲色图，写下这本《创造大齐会：纽约空间与轨制不雅察》。

罗雨翔有着哈佛大学建筑硕士以及伦敦政事经济学院区域经济发展硕士的双重配景，曾赴任于纽约市政府预算局，现为好意思国注册城市计较师。他从经济、地舆、战略、礼貌、寰球空间和建筑联想等标的深度不雅察纽约，探秘好意思国大城市的城市更新。他发现“寰球”与“私东谈主”之间的缺乏性给纽约带来极大活力。

他在解读纽约城市运行逻辑的同期，对比了中好意思两国在政府运作、社会方式、寰球空间计较等方面的异同，试图接洽逸想城市的多种可能。他用轨制的逻辑来进行分析妥协读，结合对日常活命的注释和学术框架，通过解构纽约来重构城市。

中国城市化发展进入了新的阶段，一线城市中个东谈主、社区、政府、企业间的关系更加复杂，与此同期，住房保险、寰球空间、社区营造等问题的磋商也愈发是非。纽约手脚全球闻明的海外齐市，是城市发展的“超等测验场”，也有着各种可供参照的收效经历与失败教诲。

下文摘编自《创造大齐会：纽约空间与轨制不雅察》，经出书社授权刊发，注释原宥书。

《创造大齐会：纽约空间与轨制不雅察》，罗雨翔著，后浪|上海三联书店，2024年8月。

盛夏，傍晚8点半，曼哈顿摩天楼的玻璃幕墙和东河的水波交汇在全部，共同映射着西面天外的余光。未必，一场大雨事后，晚霞将湿淋淋的河岸染成金色，让东谈主无法不为这咫尺壮好意思的表象而安身。纽约这座城市天然并不太精良整洁，但在河滨，工业、天然和城市景不雅和会在全部，打造出了唯一无二、令东谈主颤动的好意思。

每天，太阳快要落山的时候，无数纽约住户和旅客来到布鲁克林区的水岸，走上这片已改建成为临河夸耀带的老船埠，像举行庆典一般地望着太阳逐步落下，恭候河对岸金融区的大楼灯光缓慢亮起。在这里，天然是城市时髦的配景，城市同期也成为天然风物的画框。

在布鲁克林大桥公园远看曼哈顿。

也许莫得哪座城市的夕阳能比纽约的更好意思了。不外，薄暮落日从来齐不是稀缺资源，但并不是每个城市齐能提供优质的城市空间手脚取景框。在纽约，与曼哈顿隔水相望的布鲁克林水岸将城市之好意思以最充满张力的形势呈目前了东谈主们咫尺。

可很多东谈主不知谈的是，布鲁克林水岸昔时一直只是一派废旧的工业区汉典。直到2008年，纽约市才肃穆动工将水岸改酿成一座超大型的临河公园，取名为“布鲁克林大桥公园”。

统共这个词状貌的总建造预算为3.5亿好意思元，占大地积34公顷，由6个船埠、2千米长的滨河走廊以及多组体育和失业智商组成。目前，布鲁克林大桥公园是纽约市最受旅客和腹地住户青睐的寰球空间之一，亦然全宇宙最收效的公园设立和运营圭表之一。公园全年免费向公众敞开，夏日的游览东谈主数高达500万东谈主，且有26万东谈主参加了公园里举办的万般文化、文娱和阐刊行为。

布鲁克林大桥公园的收效与它的计较开发经由密不成分，其私有的历史和经历不错让东谈主窥见纽约城市设立和运营聪慧的一角。这座临河公园今天的树立绝非只是收获于其瞭望曼哈顿和东河水景的绝佳地舆位置——一派旧工业区能调动为高质料的寰球空间，体现了纽约这座城市在民间组织、财务更变以及联想万般性这三个方面齐达到了极高的水平。毕竟，一座城市的聪慧，树立一座城市的颜值。

来自民间的力量

法国念念想家阿历克西·德·托克维尔（AlexisdeTocqueville）在《论好意思国的民主》（DeladémocratieenAmérique）一书中指出：人人目田麇集社团的力量是好意思国这个国度公民活命和政事发展的推能源之一。在19世纪的好意思国，托克维尔不雅察到：当东谈主们遭遇了各式各样的问题时，与其恭候表层权柄机关来提供科罚决策，好意思国东谈主更欣慰从下到上地招引起来，共同探索长进。

通过组建各式各样的民间组织，人人将本身的力量凝华起来，科罚经济、政事、文化等方面或大或小的寰球问题；同期，公民之间的这种目田长入取代了旧社会的贵族泰斗和金字塔结构，幸免了专制和暴政在北好意思新大陆“复辟”。

天然托克维尔的期间是在一个多世纪昔时了，但在20世纪末至21世纪初的纽约，布鲁克林大桥公园从运转经营到现阶段的运营也齐离不开当地民间组织的力量，其经由体现了托克维尔所形色的那种公民目田麇集科罚寰球问题的精神。

早在20世纪80年代后期，当布鲁克林水岸也曾残骸工业区的时候，周围布鲁克林高地社区的住户就斗胆地冷漠了“将水岸改酿成公园”的目的。但这个目的并未从一动手就得到大多数东谈主的相沿。

在布鲁克林水岸，地皮除了不错变成公园之外，还不错用来建办公楼、住宅等凯旋促进经济发展的状貌——口岸事务治理署手脚河岸地皮的统共者，想将地皮出售，况且其时的纽约计较局也相沿将河滨地皮用来开发房地产。《纽约时报》在那段时期的报谈也将想建公园确当地住户塑酿成了邪派，以为他们为了保护自家河景不受结巴而不吝退却城市发展，毁伤寰球利益。

为了更好地组织这场建公园的表露并劝服更多的东谈主，布鲁克林高地住户设立了名为“布鲁克林大桥公园定约”（以下简称“民间定约”）的民间非渔利组织。民间非渔利组织是一种非政府运营的私东谈主机构，由私东谈主筹建和运作，但以温情寰球议题为己任，将个体的力量招引起来相沿集体行为。濒临媒体和政府泰斗机构的阻力，民间定约源流的主要责任便是通过举行一系列的宣传和阐刊行为来为公园的经营赢得相沿。

宣传公园倡议的表露是一场耐久战：民间定约花了10年的时期，通过组织多个会议和论坛，最终得到了更多纽约市民的认同，并取得了社区首长、市政府官员以及州和联邦政府官员的背书。

除了开展宣传、证明和游说责任，民间定约还积极地就水岸的计较和发展问题与寰球部门进行协商致使抵挡。在公园最早的权略时期，口岸署曾想将河岸的船埠保持为工业用地，并租给开发商用来设立新的仓库。对此亚洲色图，民间定约在1997年与口岸署打起了讼事，并屡次通过媒体发声，鉴定反对工业用途，倡议公园设立。如果莫得这些早期的鉴定抵挡，目前船埠上的绿树和球场会被集装箱和货色取代。

在越来越强的人人呼声下，纽约市政府于20世纪90年代末动手肃穆取舍行为，与民间定约全部磋商将河岸船埠改建为超大型公园的可行性。1998年，纽约市政府设立了“布鲁克林水岸开发集团”——手脚一个由政府牵头的非渔利组织，这是一个特意负责公园状貌前期计较的地方政府开发集团（以下简称“开发集团”）。开发集团在1999年至2000年间开展了70多场寰球磋商与联想会，尽量更加充分地听取全市住户的意见，并在2000年肃穆发布了《布鲁克林大桥公园初步计较》。

布鲁克林大桥公园鸟瞰图。

终于，在2002年，纽约州州长和纽约市市长肃穆签署合作备忘录，应承以初步计较为基础，将布鲁克林34公顷的水岸和船埠改建为公园，并应承州政府和市政府为状貌拨款——这是布鲁克林大桥公园统共这个词状貌股东史上最垂危的里程碑，意味着一动手民间发出的声息终于得到了政府的肃穆汲取。同期，2002年的备忘录中还指定设立了一个新的非渔利组织——“布鲁克林大桥公园开发集团”，后在2010年变更为“布鲁克林大桥公园集团”（以下简称“公园集团”）。

字据政府的备忘录和声明，公园集团将是公园肃穆的“主东谈主”，全权负责公园的具体计较、设立、统筹和运营。公园集团是与纽约市政府关系紧密但法律上分裂的非渔利组织，其董事会虽是由纽约州州长和市长任命，但它的里面运营领有民间组织的纯真度，况且这么的安排减少了政府在治理上的职守。至于源流为公园发出倡议和举行宣传与游说行为的“民间定约”则在2014年更名为“布鲁克林大桥公园治理委员会”，主要负责目前公园运营中的行为组织和环保证明责任。

从源流的构想计较到自后的设立运营，布鲁克林大桥公园离不开民间的力量。这支力量不同于政府官僚机构，也不同于纯正的私东谈主企业；它介于公和私之间，将个体的力量招引在了全部，纯真地调度资源，并积极地与外界多方（尤其是各级政府部门）进行博弈和融合，最终将一场表露的诉求变成了践诺，推动并完成了这项一动手看似不成能终了、如今极为受东谈主防卫的市政工程。

财务“游戏”

设立布鲁克林大桥公园的目的既然来自民间，政府便在2002年的备忘录中给公园的相沿者们出了一谈疼痛：这座公园必须得在财务上作念到独力重生。这句话的有趣是，政府天然应承将水岸工业区改建为公园，并拨款数亿好意思元用于工程的联想和设立，但公园统共的将来运营本钱齐将由布鲁克林大桥公园集团这个非渔利组织来我方承担，不得从全市征税东谈主的钱包中再动用资源。

布鲁克林大桥公园的运营本钱有多高？字据2016年至2020年公园集团的公开财报，统共这个词公园在这时间的平均年度总支拨跳跃2400万好意思元，用于支付统共公园职工的工资（包括集团治理东谈主员和公园责任主谈主员）、办公室房钱、公园开荒所用水电费、器材传颂费等。高质料的超大型公园意味着无数的开销，且布鲁克林大桥公园的运营本钱一直在逐年提高。

传统真谛上的市政公园险些是零收入的，因此它们才需要由政府每年拨款、依靠征税东谈主的钱来进行传颂和运营。但布鲁克林大桥公园手脚公私合作计较和运营的新式寰球空间，其财务妙技例必要有我方的创意。

布鲁克林大桥公园（绿色色块）中的地产开发用地（橙色色块）。

为了作念到政府在备忘录中章程的财务自持，公园集团在布鲁克林大桥公园的地皮上计较出了7块房地产开发用地，这些开发设立用地的占大地积约为统共这个词公园地皮面积的10%。

公园集团再将这些地块的地皮开发权以地租的阵势授予房地产开发商（租期为30年到99年不等），用来设立高端住宅、河景货仓和贸易状貌。开发商为了“拿地”向公园集团交纳地租，购房者字据公约交纳关连的地产税替代费，而这些钱即成为公园运营的主要资金源流。

房地产的价值主要来自其区位：一个地产状貌要是离公园景不雅近，那么其价值也会比其他地方的同类型状貌高。在布鲁克林大桥公园，其计较中设定的开发用地最终建成后齐是“河景房”，天然是连城之璧，会眩惑宽裕的纽约投资东谈主。2016年建好的高等住宅Pierhouse位于布鲁克林大桥公园鸠聚集部的进口处，现房屋售价为1.8万至3.2万好意思元每正常米，远高于当地平均水平。

高价值的地产意味着填塞的公园运营资金。在2020年，公园内的地产状貌所孝敬的地租和地产费加起来给公园集团带来了快要2000万好意思元的收入，占集团年度总收入的83%。字据公园集团的最新竣工财报，2019年至2109年，90年内地租收入的总数预测为15亿好意思元，异常于平均每天齐有4万多好意思元入账。如斯宏大的现款流使得布鲁克林大桥公园不错全年免费对公众敞开，况且作念到财务上自食其力，运营不花政府的钱。

布鲁克林大桥公园地产连带开发之Pierhouse高等住宅。

在布鲁克林大桥公园的运营中，寰球空间的财务自持离不开私东谈主开发；如果想要让公园更大更好意思，就得眩惑开发商来建更多的屋子——寰球利益的最大化与私东谈主盈利的最大化变得相得益彰。这个逻辑乍一听有些格格不入，却体现着一种略带“调皮”的聪慧。

果然，通过具有创意的轨制安排，阛阓活力是不错为寰球利益买单的。布鲁克林大桥公园的治理者找到了开发商来为公园的运营“买单”，这使得政府、市民和旅客得到了一个免费向公众敞开的宇宙一流寰球空间，而房地产商则拿到了最热地块的开发权——三全其好意思，各取所需。

布鲁克林大桥公园运营的民间利益链。

然而，布鲁克林大桥公园这精妙的财务逻辑背后其实也曾政府的诡计多端。

一方面，政府通过计较局对地皮欺诈和开发设立的最终罢休权，掌持着公园内的设立用地比重、位置、开发强度等细节的制定，这种掌控确保了设立用地处于公园的角落区域，且其占大地积不会远超统共这个词园区全体面积的10%——如果开发设立用地“失控”（位于公园的正中心、体量太大或是挡住了邻近住户的视野），例必会受到人人和公园使用者的强烈反对，这是政府不想看到的。

另一方面，公园里的新地产状貌除了能让布鲁克林大桥公园集团作念到财务自持，使得政府无须为公园出传颂费之外，贸易行为带来的破费税等财政收入还能让政府每年赚到更多的钱。

此外，除了凯旋的税收讲演，政府还不错通过在地产开发状貌中安插经济型住房，为我方带来零碎的寰球利益和政事讲演。2019年建成的地产状貌TheLanding位于公园最南侧的进口，有140户住宅，其中包含的100户经济型住房让低收入市民享受政府管制的优惠房钱。

全宇宙各个城市的政府齐会为寰球劳动的融资和预算而发愁。布鲁克林大桥公园为此冷漠了极具创意的科罚决策。通过房地产开发，“河景”和“夕阳”被转动为房地产阛阓上明码标价的地租，最终使得公园的高质料运营和向公众的免费敞开均成为可能。这一切的背后不仅体现了公私合作在纽约大型市政状貌中阐扬的关节作用，更体现了政府的属目：政府在一动手给布鲁克林大桥公园冷漠“财务自持”这谈疼痛的同期，也在或凯旋或蜿蜒地通过战略和计较掌持着民间解题的念念路和经由；最终，政府在让公园集团、公众和地产商齐安稳的同期，我方也能从统共这个词状貌中得到宏大的平允。

计较联想和建造上的巧念念

布鲁克林大桥公园的空间和景不雅联想莫得亏负这个状貌在政事上的参预和财务上的更变。超大型公园很容易就会被联想得有些千人一面。尤其是在目前这个刺激太多、东谈主们禁绝力难以聚集的期间，如何让公园眩惑旅客不息的禁绝力并乐在其中就成了一个价值腾贵的联想题。

布鲁克林大桥公园的联想方充分欺诈了公园用地长条形的河山和旧工业区的船埠结构，打造出了充满惊喜、别具巧念念的寰球空间。统共这个词公园串联着6个旧船埠的改良，每个船埠按照其阵势和地舆位置，被赋予了不同的功能和主题。

酒吧、冰激凌店、草地、树林、花丛、沙滩、足球场、篮球场、沙滩排球场、滑冰场、野餐区以及烧烤区被挨次胪列在公园不同的场地，为东谈主们提供了万般的去向以及多种休息、不雅光和拍照契机。将大公园切分红多个小单位进行联想，除了有意于打造万般的空间体验之外，也使得公园更易于分期建造并逐一敞开，这大大减少了设立经由中公众的恭候时期。

布鲁克林大桥公园地产连带开发之帝国商店与办公楼。

在状貌的联想上，前文提到的各个非渔利组织也齐起到了关节作用。民间定约在2000年前组织的一系列宣传游说责任最终形成了一套公园计较建议，这些建议在自后布鲁克林水岸开发集团所作念的初步计较中被参考，同期公园集团也在计较的经由中汇集了各个当地组织和住户的意见——这些公众参与是公园联想万般性得以收效的基石。

目前，公园集团与公园治理委员会（更名后的民间定约）合作，前者负责主要的传颂和治理责任，后者则负责提供一系列的露天电影、瑜伽等面向人人的公园行为，让好的联想得以有好的运营。

今天，布鲁克林大桥公园已基本全部分期建造结束，各有特点的船埠由河滨绿谈贯穿成一个全体。每天，不同的东谈主群在船埠和绿谈上缓慢地行走着：有慕名而至的不雅光客，也有在近邻上班的文艺后生，有扛着专科器材恭候日落的影相发热友，更有晚上来骑自行车、遛狗、野餐、跑步确当地住户。

布鲁克林大桥公园2号船埠（内有多个体育智商）以过甚傍边的景不雅步谈。

走在布鲁克林的水岸，不错感受到这个城市的活力和包容性。就连公园里实用的烧烤架齐彰显著纽约社区的万般性和不同文化的市民对这座公园的青睐。未必周末的午后，年青东谈主聚在全部伴着香槟和生果野餐；还未必，非洲裔专家庭在这为孩子开诞辰派对，好不干扰；夏日伊斯兰教的斋月时期，日过期，穆斯林家庭在这庆祝一天严格的把斋收尾，烤肉的香气弥散河滨……

这座公园提供了赏玩纽约城市时髦和天然景不雅的最好平台。岂论是当地东谈主如故旅客，齐会为踏进这座公园而感到红运。

一座城市的聪慧

寰球劳动的升级熟悉着城市的创意。在纽约，设立和运营宇宙一流的寰球空间不仅需要依靠政府的相沿，也要依靠民间组织、开发商、联想师以及公众的配合和极力。在这场“游戏”中，政事能源、财务更变以及联想巧念念三者统筹兼顾。

纽约这座城市的聪慧，在于她将看似违反的成见和蓄意用高深的安排整合了起来，化解了不同利益群体间的矛盾，将多方的利益串联并最大化。市政旗舰状貌得交给非渔利组织来主导；要想有大公园，就得多建屋子。这些安排出乎惯例，但纽约这座城市通过多年的尝试和极力，充分借力、善用巧劲，让民间资源成为寰球状貌的最优解。

岂论是在好意思国如故其他国度，很多城市的政府齐尝试着通过建造大型公园和市政状貌来擢升城市的宜居性，进而眩惑东谈主才和投资，擢升竞争力。布鲁克林大桥公园的故事体现了大型市政状貌的收效和价值，但也更体现了这类状貌在操作上的复杂性。毕竟，计较并不是在蓝图上画几条线就不错了。

计较的精髓，在于联想一系列的轨制安排和游戏王法，使得民间和贸易的力量能被高深地导向寰球利益。这关于不同地方的政府、企业和公民来说，既是启示，亦然挑战，熟悉着一座城市的聪慧。

原文作家/罗雨翔

摘编/荷花

裁剪/王菡

导语校对/卢茜亚洲色图